L’andamento altalenante dell’Euribor e l’incertezza sull’andamento dei tassi anche per i prossimi mesi fa sì che coloro che debbono scegliere un mutuo casa stiano optando decisamente per mutui a tasso fisso e di lunga durata. Il costo del denaro è sensibilmente aumentato negli ultimi due anni, ma gli aumenti della BCE non bastano sempre a spiegare il divario fra le rate di mutui a tasso variabile, indicizzato di qualche anno fa e quelle di oggi. L’Euribor si muove indipendentemente dalle decisioni di politiche monetarie della BCE e nuove sorprese nell’ammontare delle rate dei mutui a tasso variabile potrebbero arrivare in vista degli adeguamenti del tasso previsti per luglio prossimo. Per quanto riguarda i risultati del confronto, si registra in generale un assottigliamento del margine di offerta degli spread fra le banche, che pare confermare l’esistenza di una concorrenza più serrata fra gli istituti, anche nell’ordine di centesimi di punto. Per quanto riguarda i mutui a tasso fisso, la miglior offerta sui 20 anni (opzione scelta da molti) è quella delle Poste con un 5,60% (rilevazione del 12.05.2008), seguita da Unicredit (5,70%), Banca Antonveneta (5,72%) e BNL-Paribas (5,80%). Per i 15 anni interessante l’offerta di BHW con un 5,65%. Fra le Casse Rurali, non molto avezze a proporre il “fisso”, abbastanza buona è l’offerta della Rurale di Brunico (IRS di periodo +1,10%); stessa offerta fatta dalla Cassa Centrale Altoatesina per i mutui con durata 20 anni.
Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile la miglior offerta sui 20 anni è quella di Banca Antonveneta che offre Euribor 1 mese + 1,00, seguita da Banca Sella Nord Est e Banca Nazionale del Lavoro con Euribor 1 mese + 1,10. Di impossibile confronto le indicazioni di alcune banche laddove non viene precisato esattamente lo spread applicato con terminologie del tipo “spread da concordare” o “spread trattabile”. Se è vero che lo spread misura il caso specifico e quindi in primisi il rischio e quindi la solvibilità del cliente, trasparenza vorrebbe che in occasione di un confronto le banche provvedessero a comunicare almeno uno spread “indicativo” o di riferimento.
Da notare l’andamento altalenante dell’Euribor negli ultimi mesi; quello a 6 mesi (360), ad esempio, ad inizio anno viaggiava sul 4,70% mentre l’otto di febbraio u.s. si trovava a 4,296% ed il 13 di maggio si trovava a 4,88%. Per coloro che hanno in corso mutui a tasso variabile, indicizzato all’Euribor, non sono da escludere ulteriori aumenti di rata, in occasione dei prossimi adeguamenti di tasso previsti per i primi di luglio. Sull’andamento futuro dei tassi pesa anche l’incognita dell’inflazione, aumentata come si sa negli ultimi tempi. In presenza di una tendenza all’aumento dell’inflazione e di una persistente incertezza sui mercati e riguardo l’economia mondiale, difficile attendersi diminuzioni sostanziose dei tassi nei prossimi mesi.
La soluzione al problema della rate “opprimenti” trovata dal Ministro Tremonti in concerto con l’ABI a prima vista non sembra portare molti vantaggi ai consumatori: riportando la rata ai livelli del 2006, i mutui variabili si trasformano semplicemente in “mutui variabili a rata costante”, prodotto già proposto da molte banche in questi anni. E’ vero che le rate mensili saranno più “leggere” – ma invece che pagarle ad. es. per 22 anni, come pattuito al momento dell’accensione, i consumatori pagheranno queste rate “leggere” magari per 30 anni o anche più (vedi esempio sotto). Senza menzionare che, abbassando la rata e lasciando invariato il tasso, la quota capitale restituita con ogni rata sarà minore, ed il debito residuo su cui la banca addebiterà gli interessi calerà più lentamente – in questo modo gli interessi aumenteranno, procurando maggiori introiti alle banche. Insomma, ci pare che con questo provvedimento a guadagnarci saranno come al solito soprattutto le banche.
Prendiamo un mutuo a tasso variabile per un importo di € 150.000 stipulato a gennaio 2006. Come parametro indichiamo l’Euribor 6 mesi 360 (al momento della stipula 3,05%), e aggiungiamo uno spread dell’1%. Il nostro tasso iniziale ammonta quindi al 4,05 %. Con rate iniziali di € 850, il mutuo si dovrebbe estinguere dopo 22 anni e 4 mesi, ed il totale degli interessi da corrispondere alla banca ammonterebbe a ca. € 78.400.
Applicando al debito residuo ad oggi il tasso aggiornato del 5,90% (Euribor 6 mesi 360 = 4,90% + 1% di spread), la rata si alza ad € 995. A seguito dell’incremento del tasso, il totale degli interessi corrisposti ammonterebbe a ca. € 112.400. Applicando quanto previsto dal nuovo provvedimento, e quindi riportando le rate al valore del 2006 ovvero € 850, il mutuo potrà essere estinto soltanto nel maggio del 2036: la sua durata si sarà prolungata quindi di ben 8 anni. Complessivamente il mutuatario dovrà corrispondere ca. € 48.600 di interessi in più rispetto ad un’ ammortamento secondo durata originaria! E teniamo presente che è stata presa in considerazione una sola variazione di tasso e senza considerare che il tasso da qui in avanti potrebbe crescere ulteriormente!
Rinegoziazione delle condizioni – Surrogazione. A nostro avviso una rinegoziazione delle condizioni oppure una surrogazione del mutuo da tasso variabile a tasso fisso porta a risultati ben più vantaggiosi per le tasche dei consumatori e meno incertezze per il futuro. Ricordiamo che la surrogazione, comportando il trasferimento dell’ipoteca da una banca all’altra deve avvenire, secondo legge, “senza spese e senza penali”. Bisogna quindi insistere con la banca per non pagare nulla, né da quella che si lascia, né da quella che si sceglie ex novo. Cosa diversa è invece l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di un nuovo mutuo con altra banca. In questo caso, qualora il contratto del vecchio mutuo preveda una penale di estinzione anticipata, andranno seguite le regole fissate dall’accordo ABI – Associazioni consumatori del maggio 2007 (vedi ns. comunicato stampa dd. 11.05.2007).
TRE VIE PER ABBANDONARE IL VECCHIO MUTUO Rinegoziazione: va fatta con la stessa banca
basta una scrittura privata con la banca; non c’è bisogno di notaio; si possono modificare: il tasso (es. da variabile a fisso); lo spread, la durata; la banca non può richiedere nessun costo; nessun altro costo previsto. Surrogazione (dell’ipoteca): va fatta con altro istituto; per l’atto di surrogazione è necessario (zone del Libro Fondiario) un atto notarile, quindi almeno una scrittura privata autenticata; al mutuatario non possono però essere addebitati costi di stipula;
nessun costo per la concessione del nuovo mutuo; nessuna penale (in quanto si tratta di trasferimento e non di estinzione); si possono modificare: il tasso, lo spread, la durata, ma non il capitale. Estinzione/Sostituzione: va fatta con altro istituto; si chiude il vecchio mutuo e la relativa ipoteca e si apre un nuovo mutuo ed una nuova ipoteca con altra banca; per aprire il nuovo mutuo occorre un atto notarile; si possono modificare: il tasso, lo spread, la durata ed eventualmente si può chiedere un aggiunta di capitale (attenzione però: i benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi per mutuo prima casa riguardano solo la parte di debito residuo del vecchio mutuo più i costi legati alla sostituzione) costi: può essere prevista la penale di estinzione del vecchio mutuo (vedi però riduzioni previste da accordi ABI-Consumatori del maggio 2007); nessuna spesa per cancellare l’ipoteca a meno che non si richieda l’urgenza; le altre spese eventualmente previste per la stipula di un nuovo mutuo (istruttoria, perizia) oltre l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo.
