Le regole da osservare per l’acquisto e la proprietà. Sconti e detrazioni, consigli per la compravendita e la successiva cessione, le direttive da seguire per gli interventi di ristrutturazione. Le imposte sull’acquisto previste per la prima casa vanno versate nella stessa misura anche per le sue “pertinenze”. Ossia box, posti auto all’aperto o in garage classificati in catasto in categoria C/6, ma anche i depositi, i magazzini, i laboratori, le tettoie, le scuderie per cavalli. Insomma, tutti gli immobili classificati in catasto nella categorie C/2, e C/7, considerati pertinenziali, che possono anche non essere nello stesso palazzo, ma in uno vicino. Non sono invece considerate pertinenze i terreni con classificazione autonoma in catasto, anche se utilizzati per parcheggiare l’auto. E, secondo le norme vigenti, è possibile acquistare un solo immobile per categoria: gli sconti fiscali si hanno per un box e un magazzino, ma non per due box, in quanto uno solo può godere delle agevolazioni. Le imposte agevolate assommano al 3% del valore dichiarato più 258,23 euro (in caso di acquisto con imposta di registro) oppure al 4% del valore più 387,34 euro (in caso di acquisto soggetto a Iva, quasi sempre case costruite da meno di quattro anni).
Invece, gli acquisti non agevolati sono colpiti da tributi molto più duri: il 10% del valore dichiarato (+ 129,11 euro, nel caso Iva). Si può comprare il box con atto separato, anche anni dopo l’acquisto della prima casa, purché ne venga dichiarata la pertinenzialità. In caso di costruzione (e non di acquisto) di un’autorimessa pertinenziale, l’Iva agevolata può essere applicata sia alla fattura dell’impresa che al costo dei relativi materiali (Risoluzione Entrate 17/03/2006 n. 39). Per godere delle agevolazioni è però necessario che anche l’appartamento sia stato comprato con le agevolazioni prima casa. Ovvero, per esempio, non può essere stato ereditato o donato al contribuente, anche se è di fatto utilizzato come sua abitazione principale.
Quando si vende un appartamento con posto auto pertinente, occorre dichiarare nel rogito se s’intende alienare solo l’appartamento. Altrimenti il Fisco, potendo presumere che la compravendita riguardi anche la pertinenza, potrà tassarla (art. 24 del Testo unico dell’imposta di registro). Se la vendita dell’appartamento, ma anche quella del solo box, avviene entro cinque anni dall’acquisto, si deve versare per intero la differenza tra le imposte non agevolate e quelle agevolate con una sovrattassa del 30 per cento. Inoltre, sull’eventuale guadagno da rivendita grava l’imposta sostitutiva del 20 % oppure la tassazione come reddito diverso nel 730 o nel modello unico dell’anno dopo. Il contribuente può scegliere fra le due ipotesi. L’imposta sul capital gain si applica anche se si rivende un immobile ricevuto da meno di cinque anni in donazione. Entrambe le regole, però, non scattano se si vende la casa e il box per acquistare un’altra prima casa. In tal caso, non si perdono le agevolazioni fiscali godute e non vengono applicati i tributi sulle plusvalenze.
Gli interessi e gli altri oneri sui finanziamenti per l’acquisto della prima casa e delle sue pertinenze sono detraibili annualmente nella misura del 19%, fino a un importo di 3.615,20 euro. La Finanziaria 2008 ha però incrementato tale cifra a 4 mila euro.
La Finanziaria 2008 ha prorogato la misura fino a tutto il 2010 non solo per la ristrutturazione degli immobili esistenti, ma anche per l’acquisto di box nuovi. I requisiti previsti per comprare, scontando più di un terzo del prezzo di compravendita dalle imposte sui redditi in 10 rate annuali del 3,6% ciascuna, sono in parte identici a quelli previsti per il recupero di immobili vecchi e, in parte, del tutto originali. Di seguito, in dettaglio: Tipo di box. Dev’essere asservito come pertinenza di un’abitazione, dichiarando tale intento nel rogito. Nel caso di acquisto contemporaneo di appartamento e box, il vincolo di pertinenza deve risultare almeno dal permesso di costruire, se non è stato possibile crearlo prima, perché l’appartamento non era ancora terminato (circolare Entrate n. 24/2004). Non è necessario che il box sia nello stesso edificio, ma il legame di servizio deve essere dimostrabile. La detrazione si gode per un numero illimitato di box, anche asserviti a case di villeggiatura o ad abitazione affittate ad altri (le imposte ridotte sull’acquisto, invece, si godono solo per un box di pertinenza della prima casa). Tipo di spesa. L’impresa deve quantificare le spese di realizzazione del box o del posto auto, che non sono la stessa cosa del prezzo a cui è stato venduto. Esse comprendono
quelle sostenute per la progettazione e l’esecuzione dei lavori, per l’eventuale relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti, per le prestazioni professionali richieste dal tipo d’intervento, per l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le denunce di inizio lavori, per gli oneri di urbanizzazione.
Escludono le spese generali, i costi per l’installazione del cantiere, il valore dell’area e il profitto dell’impresa conseguito dalla vendita. Limiti di spesa e fatturazione. Il limite massimo della detrazione è di 48 mila euro per ciascun box, a prescindere dal numero
di proprietari del box stesso, e in proporzione dei costi effettivamente affrontati da ciascuno di essi. Quindi non conta la quota formale di proprietà del box, ma quella di spesa affrontata. Le fatture vanno pagate con l’apposito bollettino di bonifico bancario. Sulla fattura va indicato il costo della mano d’opera. Tempi e modi. La comunicazione di inizio lavori va inviata al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100 Pescara), entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa alla prima delle rate di detrazione. Sulla comunicazione vanno riportati gli estremi del rogito o del compromesso registrato e va allegata copia della dichiarazione di inizio attività o del permesso di costruire. Ristrutturazione di box esistente. Le regole per il recupero di un box già esistente, purché pertinenza di un’abitazione, sono analoghe a quelle previste per la ristrutturazione di abitazioni. Non è possibile godere del 36% per opere di manutenzione straordinaria di un box acquistato come investimento e affittato ad altri, se non è pertinenziale a un’abitazione. Le fatture godono di Iva agevolata. La detrazione compete anche all’inquilino, al comodatario del box e ai familiari del proprietario, se hanno sostenuto la spesa. Per i lavori eseguiti in proprio, si gode la detrazione sulle spese affrontate per i materiali, ma non dell’Iva agevolata al 10%.
A meno che l’imprenditore edile non li abbia eseguiti a proprio favore: in tal caso è valida l’autofatturazione e si gode, oltre che dell’Iva ridotta, anche della detrazione per le opere.
Anna Carbone – Attico informa –
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