Gli immobili – terreni e fabbricati – sono soggetti a imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e addizionali all’Irpef), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Ici) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi – come la donazione o la compravendita – o attraverso la successione ereditaria, nonché l’usucapione. Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono l’imposta di registro (in alternativa, l’Iva), e le imposte ipotecaria e catastale. Nel caso di trasferimento per donazione (o successione), sono dovute l’imposta di successione e di donazione che varia a seconda dei beneficiari e le imposte ipotecaria e catastale (Annuario 2008, vedi Cap.VIII).
Si ricorda che per gli atti soggetti ad IVA, non si applica, per il principio di alternatività, l’imposta proporzionale di registro; sono comunque dovute le tasse fisse di Registro, Ipotecaria e Catastale. Per quanto riguarda l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta (Annuario 2008, vedi Cap. X ). Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili viene, quindi, ad essere tassato in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è venuto a confluire.
Per l’Ici, invece, il patrimonio immobiliare viene tassato di per sé, in modo proporzionale, senza riferimento, salvo casi particolari, alla capacità contributiva di chi lo possiede (Annuario 2008, vedi Cap. XIII).
L’IRPEF SUI FABBRICATI
L’Irpef è dovuta da tutti coloro che possiedono fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.
COME SI DICHIARA IL REDDITO DA FABBRICATI
I redditi dei fabbricati devono essere dichiarati riportandoli nella dichiarazione dei redditi, quadro RB del Modello UNICO (o nel quadro B, per chi compila il Modello 730). Oltre alla rendita catastale (rivalutata se si compila il Modello UNICO, rivalutata direttamente da chi presta l’assistenza fiscale, se si compila il Modello 730), i contribuenti devono aver cura di indicare il periodo e la percentuale di possesso, nonché il tipo di utilizzo dell’immobile.
Se il fabbricato è concesso in affitto, deve essere indicato sempre (Modello UNICO e Modello 730) il canone ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna), o del 40,5 per cento (Modello UNICO, in caso di presentazione del Modello 730 la riduzione sarà operata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale) per i canoni convenzionali (se il fabbricato è sito in un comune ad alta densità abitativa), anche nei casi in cui il fabbricato sarà poi tassato in base alla rendita.
Ai fini fiscali il reddito dei fabbricati scaturisce dalla applicazione delle “tariffe di estimo”, individuate per ogni Comune in relazione alle caratteristiche catastali degli immobili.
CASI PARTICOLARI DI DETERMINAZIONE DEL REDDITO
1. Abitazione principale
Ai contribuenti che hanno la dimora abituale nella casa di proprietà o posseduta a titolo di usufrutto o altro diritto reale spetta una deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale dell’immobile e delle relative pertinenze, rapportata alla quota di possesso e al periodo dell’anno durante il quale l’immobile (e le relative pertinenze) è stato adibito ad abitazione principale. Sia la casa che le pertinenze risultano così esenti da Irpef. La deduzione spetta anche quando l’unità immobiliare costituisce la dimora abituale soltanto dei familiari del contribuente stesso.
La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si possono avere più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita al dichiarante. Ad esempio, nella ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l’uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un’altra casa di proprietà, è quest’ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica.
Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene (ad esempio, condotta in locazione), per quest’ultimo, l’immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale. La deduzione spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale a seguito di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché l’unità immobiliare non risulti locata.
2. Fabbricati concessi in locazione
Il reddito che il proprietario ricava dalla locazione di un fabbricato (reddito effettivo) è tassato in maniera diversa in corrispondenza delle varie tipologie di contratti di locazione. In particolare, se l’immobile è locato:
ad equo canone: il reddito da assoggettare all’Irpef è quello derivante dal canone annuo di locazione, ridotto del 15 per cento a titolo forfetario (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna); si ricorda che dal 30 dicembre 1998 non è più possibile stipulare o rinnovare contratti di tale tipo;
in libero mercato: il reddito è dato dal valore più alto tra la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) e il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) ridotto del 15 per cento (o del 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia e in alcune isole della Laguna);
a canone convenzionale (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431): il reddito da assoggettare all’Irpef, determinato con le stesse modalità previste per i fabbricati affittati ad uso abitativo in libero mercato, è ridotto ulteriormente del 30 per cento se il fabbricato è sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa (art. 1, Decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazione, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive modificazioni).
Il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica con Delibera del 13 novembre 2003 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004 – ha aggiornato l’elenco dei Comuni ad alta densità abitativa. Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (Legge 9 dicembre 1998, n. 431).
Per usufruire dell’ulteriore riduzione del 30 per cento, il contribuente deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’Ici e il Comune in cui l’immobile è situato.
Il canone di locazione va dichiarato anche se non è stato percepito effettivamente.
La legge prevede, però, che i canoni non percepiti (per l’ammontare accertato dal giudice) non concorrono a formare il reddito a partire dal termine del procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. In tutti questi casi il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale.
Disposizioni per combattere il fenomeno delle locazioni sommerse
Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra:
– il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15 per cento;
– il 10 per cento del valore catastale dell’immobile.
La modalità di determinazione del valore su base catastale, prevista per l’imposta di registro in caso di cessione dell’immobile, rileva quindi anche per l’accertamento dei redditi di fabbricati. Pertanto, ai fini delle imposte dirette, il valore dell’immobile dovrà essere determinato applicando alla rendita i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro, rivalutati al 20 per cento. In materia di locazione, quindi, il moltiplicatore è in ogni caso 120.
Un esempio: contribuente che dichiara nel contratto di locazione un canone mensile di 800 euro per la locazione di un fabbricato
la cui rendita catastale rivalutata è pari a 750 euro.
Il canone annuo di locazione ridotto del 15 per cento sarà:
800 X 12 = 9.600 – 1.440 (15 per cento di 9.600) = 8.160
Per determinare il 10 per cento del valore dell’immobile, si dovrà effettuare il seguente calcolo:
750 X 120 = 90.000 x 10 per cento = 9.000
Dal raffronto tra i due valori ottenuti, emerge che quello maggiore è il 10 per cento del valore catastale dell’immobile. Pertanto, qualora il contribuente indichi nella dichiarazione dei redditi questo importo (in luogo del canone riportato nel contratto di locazione, ridotto del 15 per cento), l’Ufficio non potrà più rettificare, per l’immobile locato, il reddito dichiarato.
Un’altra previsione è quella che riguarda i casi di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili. In tali ipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; quale importo del canone, su cui pagare l’imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10 per cento del valore catastale dell’immobile.
ATTENZIONE
Tali disposizioni non si applicano nei confronti di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo a canone “concordato” cioè quelli stipulati o rinnovati ai sensi della Legge n. 431 del 1998 (art. 2, comma 3 e art. 4, commi 2 e 3)
3. Immobili tenuti a disposizione
Per i fabbricati ad uso abitazione posseduti in aggiunta a quello utilizzato come abitazione principale, il reddito viene determinato applicando alla rendita catastale l’aumento di 1/3, a meno che non siano stati concessi in uso gratuito a un familiare che vi trasferisca la residenza.
4. Immobili di nuova costruzione
Questi fabbricati divengono “produttivi” di reddito, e devono quindi essere dichiarati, a partire dalla data in cui possono essere utilizzati per l’uso cui sono destinati (e, comunque, a decorrere dal momento in cui vengono utilizzati, se anteriore).
5. Immobili di interesse storico e/o artistico
Il reddito relativo agli immobili ad uso abitativo e non, riconosciuti di interesse storico e/o artistico, di cui alla Legge 1º giugno 1939, n. 1089 (attualmente l’interesse storico e/o artistico degli immobili è riconosciuto in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42), deve essere determinato applicando la più bassa fra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a prescindere dall’eventuale locazione del bene.
