Tempi duri per i giovani, da soli non riescono ad acquistare un appertamento,bisogna aiutarli. Tuttavia il tipo d’intervento va deciso con prudenza, soppesando i vantaggi e gli svantaggi delle diverse alternative. Comprare casa è un’impresa. Soprattutto quando si è figli, si sta ancora studiando o si è trovato soltanto un lavoro precario. Ecco allora che interviene la famiglia, con i suoi consigli e, soprattutto, i suoi risparmi. Si tratta, però, di un’operazione che richiede cautela. Bisogna saper scegliere fra le varie alternative la più idonea alle proprie disponibilità e ai vantaggi che possono derivarne, sia per i genitori che acquistano l’appartamento, sia per i figli che ne usufruiscono. I fattori che richiedono maggiore attenzione sono i seguenti. Tipologia. Dal punto di vista dell’investimento, è consigliabile acquistare l’immobile che ha maggiori possibilità di rivalutarsi nel tempo. Inoltre, non conviene accontentarsi del monolocale o del piccolo bilocale, in quanto il figlio, anche se single, prima o poi potrebbe voler convivere e avere bisogno di spazi più ampi. Donazione. Ci sono due alternative. La prima, che vede i genitori acquistare per il figlio intestandogli la casa, offre diversi vantaggi: secondo la Cassazione, il figlio ha diritto a godere dei benefici fiscali per la prima casa, anche se i genitori ne posguida all’acquisto ne possiedono già una. Si tratta di una “donazione indiretta”, che comporta il versamento del 3% per l’imposta di registro e di 336 euro per le imposte catastali, oppure del 4% di Iva, più altri 504 euro, se l’acquisto è di una casa nuova, in tutti e due i casi ci si basa sul valore catastale del bene. La seconda alternativa, irregolare ma molto comune, è quella del denaro dato al figlio “in nero”. Si tratta di una “donazione nei fatti”, che andrebbe eseguita con atto pubblico. In questo caso, poiché le donazioni sono considerate un anticipo sull’eredità, possono nascere contenziosi con eventuali altri figli. Cosa che non accade acquistando in modo trasparente con il denaro dei genitori, perché la somma sborsata viene conteggiata nella ripartizione delle quote legittime dell’erede e l’operazione è del tutto regolare.
In caso di donazione regolare, comunque, per valori inferiori a un milione di euro si pagano solo le imposte ipotecarie e catastali, pari al 3% del valore al catasto. Nuda proprietà e usufrutto. Oggi non conviene spezzare l’intestazione dell’immobile, per evitare oneri fiscali: le imposte su donazioni e successioni a discendenti diretti sono limitate. Peraltro, i costi immediati della donazione con atto pubblico finiscono per essere superiori al risparmio futuro.
Comodato. I genitori danno al figlio l’immobile in comodato, cioè in uso gratuito, ma lui lo affitta ad altri, traendone una rendita. Dal punto di vista del codice civile, potrebbe essere un’operazione lecita, che però comporta risvolti fiscali: i genitori, infatti, devono continuare a denunciare il reddito immobiliare nei modelli 730 o Unico. Il figlio deve denunciare invece i canoni riscossi tra i “redditi diversi” della sua dichiarazione. Infine, se il genitore rimane proprietario della casa, ma consente al figlio di abitarvi, si crea una situazione da formalizzare in un contratto di comodato scritto e registrato, in cui al figlio vengono attribuite le spese condominiali.
Roberto Carcano – Casa Dove Gold
