Mercato immobiliare: fine di un ciclo di durata decennale

Dal I Rapporto sul Mercato Immobiliare 2008 di Nomisma emerge che gli ultimi mesi del 2007, ed ancor più i primi del 2008, hanno accelerato la fine del più lungo ciclo immobiliare del II dopoguerra. Per la prima volta da 10 anni a questa parte le quantità scambiate in un anno stanno segnando il passo, dopo avere attraversato una fase di euforia che le ha portate da meno di 500 mila transazioni nel 1996 ad oltre 845 mila nel corso del 2006. L’anno che si è appena concluso ha accompagnato il termine di questo ciclo virtuoso, facendo inclinare verso il basso la curva della crescita di 5 punti percentuali, dopo un paio di anni in cui il motore immobiliare stava progressivamente rallentando. La flessione delle compravendite, più pronunciata nelle città metropolitane, ove assume anche connotazioni a due cifre, è il riflesso della debolezza della domanda di acquisto. Il quadro di rallentamento è in atto da alcuni anni e peggiora radicalmente nel II semestre del 2007, con l’esplodere della crisi finanziaria ed economica americana le cui conseguenze sono ancora difficili da quantificare, dato il convulso succedersi di notizie contraddittorie che, oltre a dipingere una situazione di oggettiva difficoltà, spesso contribuiscono ad alimentarla anche sul piano psicologico. Così le indicazioni di diminuzione della domanda si fanno sempre più pesanti, non solo nelle grandi città ma anche in corrispondenza delle città di grandezza intermedia. Le intenzioni di acquisto di un’abitazione sono al livello più basso dell’ultimo ciclo immobiliare (2,2%). Inoltre, il prezzo delle case nel 2007 è aumentato del 5,1% nelle grandi città e del 5,9% in quelle intermedie. Gli incrementi degli immobili non residenziali sono, nelle città intermedie, oltre il 6%. In queste ultime i tempi di vendita sono cresciuti ad un ritmo più rapido rispetto a prima e sono oggi allo stesso livello delle grandi città: servono mediamente 5,1 mesi per una casa, 5,5 mesi per un negozio, 6,3 mesi per un ufficio, 5,5 mesi per un capannone e solo poco più di 3 mesi per un box. Per quanto riguarda lo sconto applicato rispetto al prezzo iniziale non si è amplificato nei centri medi, diversamente da quanto rilevato nelle grandi città. Per il 2008 è prevista una stabilità dei prezzi.

Secondo l’Osservatorio del gruppo Tecnocasa nel secondo semestre del 2007 è avvenuta una diminuzione, seppur contenuta, dei prezzi degli immobili, generalizzata a tutte le realtà urbane con poche eccezioni sul territorio. Si è verificata un’inversione del trend dei prezzi immobiliari che dal 1998 non avevano mai smesso di crescere.
I dati della Banca d’Italia registrati nei primi nove mesi dell’anno hanno evidenziato una diminuzione delle erogazioni dell’1,54%, rispetto allo stesso periodo del 2006. L’analisi in base al profilo dimensionale evidenzia che la variazione dei prezzi più sensibile si è registrata nelle grandi città (-1,5%), a seguire i capoluoghi di provincia (-0,9%) e i comuni dell’hinterland
(-0,8%) che ancora una volta hanno avuto un comportamento migliore. Le grandi città hanno registrato variazioni di prezzi negative, ad eccezione di Torino, le cui quotazioni sono stabili, e di Palermo che registra ancora un debole segnale di crescita (+1,5%). Tra le realtà con la diminuzione dei prezzi più sensibile si segnalano Bologna (-,4%), Verona (-3,2%) e Bari
(-2,9%). Per la prima volta in questo semestre si registrano segnali negativi anche a Milano
(-1,1%) e Roma (-1,6%), i mercati immobiliari più importanti. Considerando complessivamente tutto il 2007 le uniche realtà che chiudono ancora con quotazioni in crescita sono Milano, Torino e Palermo. Un’analisi a livello di aree nelle grandi città ha evidenziato una migliore tenuta degli immobili posizionati nelle zone più centrali, rispetto a quelle periferiche e semicentrali. In base al profilo geografico si evidenzia che i capoluoghi del Sud Italia hanno registrato una migliore performance, con una crescita delle quotazioni dello 0,2%, ma sono ormai alla fase finale della loro corsa. Sono invece diminuite dell’1,4% le quotazioni dei capoluoghi del Centro Italia e dell’1,5% quelle dei capoluoghi del Nord Italia. Gli altri elementi emersi ben chiari in questo arco temporale sono: la diminuzione della domanda di immobili, la maggiore offerta di abitazioni sul mercato, l’ampliamento della forbice tra prezzo richiesto e prezzo a cui si realizza la compravendita e l’allungamento dei tempi medi di vendita. Infatti, nelle grandi città occorrono mediamente circa 135 giorni, in aumento rispetto ai 118 giorni registrati a giugno. Le caratteristiche che hanno “facilitato” le compravendite in questo semestre sono state: la presenza del box o del posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi (l’esigenza di sfoghi esterni è in crescita), e di riscaldamento autonomo, l’inserimento dell’immobile in contesti abitativi medio-piccoli, il posizionamento in strade poco trafficate e tranquille, la disposizione degli spazi interni. Ma è emerso anche un altro aspetto: l’attenzione allo stato di conservazione dell’immobile. Dagli ultimi dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio emerge che il secondo semestre 2007 si è chiuso con l’arresto della crescita delle quotazioni delle case in quasi tutte le grandi città italiane e in alcuni casi i prezzi sono diminuiti, con alcune eccezioni rappresentate da Roma e Milano dove i prezzi continuano crescere. Nella capitale la crescita è arrivata fino al 10%, a Milano è stata più contenuta (+4,8%).