Il contratto preliminare in dieci mosse

Un passo dopo l’altro, tutti i passaggi fondamentali, gli accorgimenti indispensabili e i dettagli ineludibili, che portano l’agente alla felice conclusione della “missione contratto”

Ecco qualche regola fondamentale da adottare quando si sottoscrive una proposta d’acquisto/preliminare di compravendita tramite di un’agenzia immobiliare.

1. L’agente

Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 che regola l’accesso alla professione e che il soggetto sia coperto da Polizza RC obbligatoria per legge dal 2001 (Art. 18 Legge 57/01). Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto a un’associazione di categoria (Fimaa, Fiaip, Anama) in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e deontologici, oltre a essere sinonimo di garanzia e di professionalità.

2. I formulari

Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio (sempre ex L.39/89). Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Cciaa e comunque:
• essere chiari e facilmente comprensibili;
• contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore e della società di mediazione e del suo legale rappresentante;
• indicare l’oggetto del contratto e la sua durata verificando che non sia vessatoria, quindi inefficace (durata abituale di una proposta d’acquisto: 15 giorni, termine entro il quale deve pervenire al proponente l’accettazione del venditore a eccezione di casi particolari che devono essere però specificati e chiariti nella proposta stessa);
• indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;
• specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti e alla normativa sugli impianti;
• indicare il nome e gli estremi del proprietario e il titolo di proprietà;
• indicare il termine entro il quale deve essere redatto l’atto definitivo e l’eventuale clausola sospensiva nel caso fosse necessario ricorrere a un mutuo o ad altro finanziamento oppure ci fossero altri fattori che possono condizionare il perfezionamento del contratto;
• essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;
• essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa

3. I dettagli

Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta e richiedere preventivamente tutta la documentazione possibile (planimetrie e tutti i documenti catastali, atto di provenienza, regolamento di condominio e copie dei verbali di assemblea con la delibera delle spese, certificati di messa a norma degli impianti). Nel caso di accettazione di proposta d’acquisto, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta con data certa.

4. La provvigione

Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere specificati e pagati a parte. La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero, perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende o da chi compra un immobile. Questa è una garanzia di neutralità e di imparzialità del professionista.

5. L’esclusiva

Predisporre seriamente la vendita di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie e il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza e in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa che dovranno essere riconosciuti solo a fronte di una specifica pattuizione.

6. La controversia

Un contratto equo, se contiene la clausola di risoluzione delle controversie, non deve indicare come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente; deve invece contenere i seguenti impegni per l’agente immobiliare:
• promozione e pubblicazione, a sua cura e spese, di annunci (se l’incarico è conferito in esclusiva);
• reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;
• possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;
• richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita, registrazione dei contratti preliminari;
• assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici tecnici, gli Uffici finanziari e le Conservatorie dei registri immobiliari;
• verifica presso gli amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.

7. Le informazioni

In caso di acquisto, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile, sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata e sulle eventuali limitazioni dovute a regolamenti di condominio o di zona. È poi importante disporre dei seguenti atti: certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica; copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria; certificati di abitabilità e agibilità; attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge; copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati; iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

8. La caparra

Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (con assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare (il contratto si perfeziona con la comunicazione al proponente dell’avvenuta accettazione da parte del venditore della sua proposta, ex art. 1326 del codice civile che recita: “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”). In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro.
Attenzione: in caso di clausola sospensiva, l’eventuale assegno di caparra deve essere comunque consegnato al venditore e non può essere trattenuto dall’agente immobiliare a meno che non sia lo stesso venditore a consentirlo (con autorizzazione scritta); se la clausola si risolve positivamente si procede con il contratto e matura il diritto alla provvigione, se la clausola non si verifica, nessuna provvigione è dovuta e le somme versate devono essere immediatamente restituite al proponente.

9. Le scritture private

Le scritture private non autenticate devono essere registrate per legge entro 20 giorni dal loro perfezionamento.
La Finanziaria 2007 non ha modificato le modalità e gli obblighi previsti dal Testo Unico 131/86 relativamente alla registrazione dei contratti e alle relative tassazioni di questi da parte dei contraenti (acquirente e venditore), ma ha inserito l’agente immobiliare come soggetto co-obbligato alla registrazione, introducendo anche la sua responsabilità solidale per quanto concerne il pagamento dei tributi e di eventuali imposte complementari e suppletive.
La proposta d’acquisto è a tutti gli effetti un contratto preliminare che si perfeziona alla comunicazione dell’avvenuta accettazione, dunque deve essere registrata con pagamento di 168 euro di imposta fissa oltre allo 0,50% dell’importo di caparra e al 3% degli eventuali acconti prezzo previsti ed ai bolli.
La proposta va registrata anche in caso di clausola sospensiva.

10. Il rogito

Sempre a seguito della Finanziaria 2007 e della Legge Bersani-Visco, nel caso si arrivasse al rogito, ciascuna delle parti ha l’obbligo di rendere apposita dichiarazione (sostitutiva di atto di notorietà) recante i seguenti elementi:
a) se si è avvalsa di un mediatore, deve fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società;
b) il codice fiscale o la partita Iva del mediatore;
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio del titolare dell’agenzia immobiliare se persona fisica, ovvero del legale rappresentante dell’agenzia immobiliare se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società;
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Fonte “Attico Informa”

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