Nel II semestre del 2007 si è assistito ad un sostanziale indebolimento della domanda di abitazioni in proprietà. Tale fenomeno può essere in parte ricondotto all’espulsione dei potenziali acquirenti con disponibilità di spesa medio-bassa (divenuti prevalenti per l’acquisto delle “prime case”) dai mercati centrali e, ora, anche da quelli periferici della città, con conseguente spostamento verso i mercati dell’hinterland. L’offerta di case risulta stabile ovunque, mentre, per la prima volta in questo lungo ciclo immobiliare iniziato nel 1997/1998, con una contestuale diminuzione delle compravendite. Questo dato qualitativo trova conferma nei pre-consuntivi formulati sui dati dell’Agenzia del Territorio che esprimono un calo delle quantità scambiate nel 2007 (-3,3% a livello nazionale, ma con punte del -10% nelle grandi città).
Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto è cresciuto anche in questo semestre, ma si tratta di aumenti di entità limitata a pochi decimi di punto percentuale, ad attestare ancora una forte rigidità dei prezzi. Nonostante il deciso aumento dei prezzi durante quest’ultimo ciclo espansivo, infatti, lo sconto non sembra esser cresciuto di conseguenza; mettendo a confronto prezzi e sconti negli ultimi 20 anni emerge che la pratica dello sconto sembra non essere fortemente correlata alle fluttuazioni dei valori di mercato.
Per quel che riguarda le tempistiche medie di vendita, si segnala un ulteriore allungamento del periodo di permanenza degli immobili sul mercato, ora pari a 5 mesi (tale valore si colloca in linea con il dato registrato nel 1998, in corrispondenza di una fase del ciclo piuttosto timida).
Maggiormente improntato alla stabilità, invece, il segmento delle locazioni, da alcuni semestri piuttosto depresso (non si segnalano significative variazioni né in termini di domanda, offerta e attività contrattuale, né tanto meno in termini di tempistiche medie di locazione).
Sul versante delle quotazioni, i prezzi delle abitazioni continuano a crescere, seppur a ritmi meno sostenuti che in passato (il tasso di crescita si è attestato, su base semestrale, su un valore nominale del 2% e sul +1,1% reale), a fronte di canoni che continuano a mostrare una dinamica piuttosto modesta (0,5% nel semestre, -1,7% nell’anno).
Il diverso andamento di prezzi e canoni ha determinato un’ulteriore contrazione dei tassi medi di rendimento potenziale da locazione, scesi al 4,9% (si tratta del valore più basso registrato nell’ultimo ventennio).
Riguardo alle previsioni per il 2008, le opinioni raccolte lasciano poco spazio all’ottimismo, essendo prevalentemente orientate verso una contrazione dei volumi di scambio e dei valori di acquisto. Rispetto la scorsa rilevazione si evidenzia, inoltre, un deciso peggioramento dei sentiment relativi al comparto delle compravendite, tanto che la percentuale di giudizi negativi sul totale appare persino superiore a quella rilevata nei primi anni ’90, in corrispondenza dell’inizio dell’ultima fase recessiva del mercato immobiliare.
Tali giudizi sembrerebbero, per altro, trovar conferma nei dati ISAE sull’intenzione di acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi. La percentuale
di famiglie che ha dichiarato di valutare l’acquisto di una casa ha infatti subito un calo sia nel II che nel III trimestre 2007.
Riguardo alle quotazioni di scambio, se a livello medio italiano è possibile prevedere, ragionevolmente, una crescita dei prezzi nell’ordine del 2,5-3%, non si possono escludere flessioni puntuali in corrispondenza delle aree urbane di maggiori dimensioni. L’entità di eventuali flessioni continuerà a dipendere più dalla reazione della domanda a shock esogeni di natura finanziaria che non dall’effettivo deterioramento delle determinanti macroeconomiche che orientano
l’andamento del mercato.
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Salvatore 31 Marzo 2008 il 14:16
E’ senza dubbio vero che in situazione di mercato come questa vi siano dei fattori esterni che incidono sui risultati di un agente immobiliare. E’ anche vero tuttavia che qualche cosa si può fare. Magari qualcosa di diverso. Invece la maggior parte di noi cercano di ottenere risultati diversi facendo sempre esattamente le stesse cose. Per scoprire cosa si può fare di diverso suggerisco di leggere il libro che sta per uscire, pubblicato da Franco Angeli, per la collana Manuali, “Strategie di acquisizione e vendita immobiliare” di Salvatore Coddetta.
alfonso 5 Aprile 2008 il 16:04
Buongiorno,
trovo molto interessante questo passaggio:
Tale fenomeno può essere in parte ricondotto all’espulsione dei potenziali acquirenti con disponibilità di spesa medio-bassa (divenuti prevalenti per l’acquisto delle “prime case”) dai mercati centrali e, ora, anche da quelli periferici della città, con conseguente spostamento verso i mercati dell’hinterland.
e’ possibile approfondire questo paragrafo,in particolare la prima parte e la frase contenuta tra parentesi, con fonti e statistiche?
Cordiali saluti
LUIGI 4 Giugno 2008 il 11:27
sono perfettamente d’accordo con salvatore.Credo che se volessimo ottenere un rilancio di un mercato immobiliare, a mio avviso ormai stagnante,dovremmo in primis noi agenti smetterla con queste valutazioni immmobiliari assurde con l’intento di accaparrarsi un incarico in esclusiva per mesi e mesi al fine di non vendere mai.Piuttosto lavorare su una ampia gestione dei prezzi degli immobili incrementando così una domanda più fitta e compravendite più celeri.Infine penso che al di la di tutto ciò che manca oggi veramente e che debba essere alla base di ogni discorso intrapreso…………………….PIU’ SERIETA’ E PROFESSIONALITA’.
alessandro 15 Luglio 2008 il 16:07
non credo che il problema sia la valutazione delle agenzie, il cliente sa benissimo che non è da quello che dipende il prezzo a cui vendera il proprio immobile. La crisi è dovuta all’aumento generale dei prezzi (dovuto anche agli alti prezzi degli affitti) e, soprattutto, al costo dei mutui. Il costo per l’acquisto di un appartamento è notevolmente aumentato a causa dell’aumento del tasso di interesse, che ha fatto diminuire gli acquisti per investimento. In questa fase ci sarà sicuramente una grossa scrematura tra i concorrenti.
matteo 16 Luglio 2008 il 11:43
penso che l’errore piu grande che si sta facendo è stato la rivalutazione degli immobili rispetto al vero valore di mercato, basti pensare che in molte città dall’anno 2001 al 2007 il prezzo al mq è passato quasi a triplicarsi, basterebbe rinvertire la tendenza e non pensare che la casa sia l’unico strumento di investimento, anche perchè i soldi vengono fermati normalmente per decenni, per vdendere e far ripartirte il mercato immobiliare dobbiamo riprendere i prezzi del 2001 e maggiorarli del 20% , la crescita di una casa residenziale non può salire oltre 2.5% annuo..al disopra si chiama speculazione, che invertita diventa crisi economica.
stella 17 Luglio 2008 il 15:03
Mi dispiace, ma io credo proprio che la responsabilità sia tutta delle agenzie immobiliari, non parlo di voi direttamente, ma di quelle grandi. Hanno fatto cartello, hanno proposto valutazioni esorbitanti degli immobili, per accaparrare clienti, e in questo modo hanno distrutto il mercato.Come pensavano che potesse reagire, un mercato fatto di persone che, a fronte di aumenti spropositati dei prezzi, continuano a percepire lo stesso stipendio del periodo pre euro?
non ci voleva molto, a capirlo… sono i lavoratori dipendenti, con stipendi medio bassi ma sicuri, i clienti ideali delle banche creditrici, la vera ricchezza del mercato immobiliare italiano, quello capillare e diffuso, e con questi prezzi state strozzando la vostra fonte principale di guadagno.
occorerebbe un atto di coraggio, da parte di agenti seri, che pure ci sono.
Diego 13 Settembre 2008 il 17:02
L’attuale situazione,oserei definire disastrosa, non è altro che la metastasi di un cancro politico/economico, manifestatosi verso la fine degli anni novanta e oggi, purtroppo, degenerato. Fattori inquinanti, causa del malessere l’euro, la pressione fiscale, le banche e altri “giganti” dell’economia. Operabile? forse, non certo con le cure di oggi, tantomeno con i “Dottori” oggi chiamati a dover operare. Chi scrive è un umile agente immobiliare il quale ha vissuto, sta vivendo, l’evoluzione del mercato.
luca 17 Settembre 2008 il 10:04
Ritengo fisiologica ed opportuna una correzione al ribbasso del 40%/50% dei prezzi degli immobili, vista la speculazione, senza precedenti storici, che c’è stata sul mercato immobiliare dal 1997 al 2006.
Comprare oggi un immobile, si rischia concretamente, di vederselo notevolmente svalutato fra 4/5 anni.
La pacchia per i palazzinari speculatori è finita !!!!!!
Per chi deve acquistare la 1° CASA, si apriranno scenari estremamente interessanti e convenienti nei prossimi 10 anni.
Assisteremo, come nei paesi anglossasoni al DISCOUNT dell’immobile !!!!!!!!!!!
ilario 3 Ottobre 2008 il 15:39
Concordo quanto dice Luca!!
Io ero un ex possibile acquirente, ma ora non sono piu` interessato all’acquisto! Ho capito che non conviene piu` comprare e aspetto tranquillamente lo scoppio della bolla immobiliare, che secondo il mio parere ha anche la colpa dell’attuale situazione economica sia italiana che mondiale…
Questa speculazione sugli immobili ha rovinato intere generazioni spero un giorno che qualcuno paghera` per questo!!
damiano 7 Ottobre 2008 il 18:26
bravissimi
Benito Azzoni 31 Ottobre 2008 il 14:37
Attendere una decina di anni. come prevede Luca, per chi ha bisogno della casa per poter avere i soldi a sufficienza per pagarla mi sembrano tanti, molti anche per chi deve rassegnarsi a venderla a prezzi ridotti.
Io penso che bisognerebbe prendere atto della realtà ed adeguarsi subito ai redditi da lavoro dipendente, che costituiscano circa il 70% della popolazione. ( fermi più o meno dagli anni 1995 ). E’ certamente dura per le Imprese immobiliari che si sono arricchite e speravano che il gioco continuasse all’infinito. Sarà dura anche per le Agenzia Immobiliari che si sono moltiplicate all’infinito illudendosi che milioni di lavoratori potessero di notte moltiplicare il loro “salario. grazie.
Ignazio 2 Novembre 2008 il 20:50
Se si pensa che questa crisi non è altro che una crisi di sovrapproduzione, ritardata di decenni con l’inganno della speculazione finanziaria (le borse volavano sulle ali di pagherò che nessuno pagherà, precipitate senza la rete del valore degli immobili che non garantiscono più i debiti non pagati perchè il valore è diminuito), si acpisce che il peggio deve arrivare. Come nel 1929 l’unica via d’uscita sarà la distruzione delle forze produttive in eccesso (distruzione del capitale) con fallimenti, licenziamenti, disoccupazione, e conseguente ridimensionamento e concentrazione del capitale. E’ la recessione di cui tutti ora parlano, che farà scendere per forza anche il prezzo delle case. Cosa positiva, se non si accompagnasse ad un peggioramento delle condizioni e del potere di acquisto dei lavoratori.
domenico 30 Dicembre 2008 il 17:07
Ma chi dice che gli immobili sono scesi di prezzo !!!!!!!!!!
Qui si fa come per petrolio che diminuisce……. ma il prezzo alla pompa aumenta.
enzo 22 Gennaio 2009 il 18:18
le grandi città fanno eccezione; tendenzialmente vi sono maggiori offrte di immobili ma i prezzi restano alti. vedi roma zone universitarie e centro città.
ALBERTO 29 Gennaio 2009 il 11:08
VI FACCIO UNA DOMANDA NEL 2007-2008 A PADOVA I COSTRUTTORI LAVORANO AL 20% DI GUADAGNO PREVENTIVO PER AVERE IN FINALE UN 10% A CONTI FATTI, MA SECONDO VOI CON LE LEGGI NUOVE IN MATERIA DI ISOLAMENTO E ACUSTICA E PANELLI SOLARI, PENSATE CHE I PREZZI DELLE CASE SI ABASSERANNO DEL 50% CIOè CHE I COSTRUTTORI CI PERDONO DI SUO IL 30%, NO!!!! FANNO A MENO DI COSTRUIRE!!!! PERCHE SI ABBASSANO I PREZZI DOVREBBE DIMMEZZARE IL COSTO DEI TERRENI EDIFICABILI, MA IL CONTADINO CHE SI TROVA DA OGGI A DOMANI IL TERRENO EDIFICABILE, NON LO SVENDE, PERCHE SE NON PRENDE UNA CIFRA CHE LI CAMBIA LA VITA, NON VENDE, SI TIENE IL TERRENO, TANTO PER CASO è IN PENSIONE E NON HA DEBITI, DUNQUE NON HA BISOGNO DI SOLDI!!!! DUNQUE LA VEDO DURA CHE SI ABBASSANO DEL 50%.
un costruttore di padova
Andrea 12 Gennaio 2010 il 17:02
Conosco costruttori nella zona di Bergamo/Mlano. Il 20% di guadagno è quello che dicono a te…. Guadagnano ben oltre basti pensare che se costruiscono 10 appartamenti il loro guadagno inizia dopo averne venduti 3 o 4….. Quindi fati un paio di conti… E vorrei farti constatare che molti muratori, stuccatori ecc…. hanno dovuto abbassare i prezzi pur di lavorare. E senza calcolare che ci sono cantieri con Rumeni, Portoghesi ecc… che stanno in Italia solo per il tempo richiesto dalla costruzione e con relative riduzioni di costi per i costruttori. I prezzi sono pompati almeno del 50%…. Se non ricordi male gli immobili in lombardia hanno avuto punte di aumento di ben oltre il 100% quindi non raccontiamoci frottole per cortesia. E vai a vedere i costi della materia prima come sono variati… in certi casi è persino diminuita…. sopratutto in questo periodo… Ti vorrei segnalare che in zona Bicocca a Milano, pue se in edilizia convenzionata, stanno vendendo appartamenti in costruzione a 2450€… sarà pure edilizia convenzionata ma di certo chi costruisce non va in perdita… quindi vediamo di aprire gli occhi la gente non ce la fa e le banche non danno soldi gratis per poi non riprenderseli più. Se una casa va all’asta se non hai pagato il mutuo da almeno 10 anni la banca ci perde. Guardate anche gli immobili all’asta quanti sono ora. E aumentano di settimaa in settimana. Tutti vogliono fare gli investitori ma prima o poi si ritroveranno con delle belle sorprese… come quelli che si fidavano della borsa. E’ un ciclo ed ora è il momento che i prezzi si abbassino la logica è questa altrimenti la gente va in affitto e poi magari non pagano nemmeno… sparate il 20% in meno, prima o poi qualcuno cederà!!!!
Silvia Galli 20 Gennaio 2010 il 10:47
Qualcuno mi sa dire se è corretto, come fa il mio comune, presumere che i prezzi dei terreni edificabili nel 2004 sono il 70-80% del prezzo del 2008 ovvero c’è stato un aumento del 20%?
Dove posso trovare gli andamenti sui prezzi dei terreni edificabili?
Grazie
Silvia