Indagine Tecnoborsa 2007: Le famiglie italiane e il mercato immobiliare nelle sei grandi città

Transazioni previste a cura del Centro Studi sull’Economia Immobiliare – CSEI

“I risultati previsionali dell’indagine Tecnoborsa 2007 mettono in evidenza che, per la prima volta dopo anni di grande crescita, nel biennio in esame il mercato dovrebbe subire una battuta di arresto, soprattutto per quanto riguarda le famiglie con figli piccoli residenti a Roma o Palermo. Infatti, è emerso che solo il 9,1% degli intervistati ha intenzione di effettuare una transazione nel biennio 2007-2008 – acquistare vendere, prendere in locazione, dare in locazione – e la quota è scesa di ben 7,2 punti rispetto a quanto rilevato nell’Indagine 2005” – ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa.

Prendendo in esame il solo comparto delle compravendite si è riscontrato che il 6% degli intervistati ha intenzione di acquistare un’abitazione nel biennio in esame. Dalla comparazione con la precedente Indagine Tecnoborsa sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso. Infatti, si denota un calo abbastanza rilevante della quota di chi ha intenzione di acquistare (5,7 punti percentuali), tuttavia, per il 78,2% si tratta sempre di acquistare un’abitazione principale; quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative. Al secondo posto, con un notevole divario, troviamo la motivazione come seconda casa per le vacanze (9,2%), seguita da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (7,6%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (5%).
Rispetto all’Indagine 2005 è salita la quota di chi pensa di acquistare un’abitazione principale (3,3 punti percentuali) o una seconda casa per parenti prossimi (0,7 punti); viceversa, è scesa la percentuale di chi pensa di acquistare una casa per investimento (4,1 punti), mentre è rimasta stazionaria la quota di chi pensa di comprare una seconda casa per le vacanze (graf.1).

Da un focus su chi pensa di acquistare un’abitazione principale risulta che il 44,5% si preoccupa che il prezzo del bene sia idoneo alle possibilità economiche della famiglia, il 42,9% tiene conto delle dimensioni, mentre con un netto distacco troviamo altre caratteristiche quali: vicinanza dei trasporti pubblici, ubicazione del bene, tranquillità e silenzio della zona, facilità di parcheggio, comfort e finiture dell’abitazione, etc. Va segnalato che dal confronto con l’ultima Indagine sulle sei grandi città è scesa di ben 16,8 punti percentuali – pur rimanendo al primo posto – la quota di coloro che danno molto peso al prezzo del bene, mentre è salita la quota di coloro che desiderano una casa servita dai trasporti pubblici.
Spostando l’analisi dalla parte dell’offerta futura emerge che nel biennio 2007-2008 solo l’1,8% delle famiglie intervistate ha manifestato l’intenzione di vendere un immobile – specialmente a Napoli, Palermo e Torino – ma, complessivamente, rispetto al 2005 non si sono rilevati notevoli cambiamenti. Infatti, in termini di intenzioni, il mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di equilibrio, poichè le intenzioni di acquisto superano le intenzioni di vendita di soli 4,2 punti, mentre nel 2005 il gap era di 10 punti.
Coerentemente con gli acquisti anche per le vendite verranno transate soprattutto le abitazioni principali (88,6% di chi pensa di vendere); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (11,4%); invece, nessuno pensa di vendere case per parenti prossimi o abitazioni destinate a forme di investimento.
La motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione è dettata dall’esigenza di acquistare un’altra abitazione principale (65,7%), mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (17,1%); al terzo posto troviamo chi intende vendere per acquistare una casa per parenti prossimi ed, infine, chi desidera vendere per comprare una seconda casa vacanze.
Tra le esigenze più rilevanti che indurranno nel prossimo futuro una famiglia alla sostituzione della prima casa troviamo al primo posto, con un notevole divario rispetto alle altre, il desiderio di acquistare una casa più ampia (78,3%); il 30,4% lo fa per andare a vivere vicino a parenti prossimi (30,4%); l’8,7% vuole un’abitazione più confortevole della precedente; a parità di punteggio (4,3%) troviamo la necessità di maggiori opportunità di parcheggio, la vicinanza al posto di lavoro e servizi e/o aree commerciali nelle vicinanze; nessuno ha dichiarato di voler vendere un’abitazione principale con la motivazione di acquistarne un’altra più piccola, più tranquilla e/o silenziosa, con più facile accesso ai trasporti pubblici, con aree verdi nelle vicinanze o ubicata in zone più centrali o più periferiche.
Andando a vedere il mercato delle locazioni, è risultato che il 2,1% degli intervistati pensa di prendere in affitto un immobile nel prossimo biennio e le figure più attive saranno i giovani studenti, in particolar modo quelli che risiedono a Palermo. Tra le famiglie che risiedono nelle grandi città rimane quasi immutata, rispetto al 2005, la quota di coloro che pensano di prendere in locazione un’abitazione.
Spostandoci sul lato dell’offerta, è emerso che solo lo 0,3% degli intervistati pensa di concedere in locazione un bene nel biennio 2007-2008 e, a differenza di quanto avvenuto per la domanda, si prevede un calo di 1,1 punti percentuali rispetto a quanto dichiarato nell’Indagine 2005. Inoltre, il gap tra domanda e offerta nel 2005 era quasi nullo (0,4 punti), mentre nell’Indagine 2007 è salito a 1,8 punti. Questo in parte è dovuto al fatto che, a causa dell’incremento dei tassi di interesse, le famiglie italiane sono indecise se comprare o affittare un’abitazione. In ogni caso, la città più attiva dovrebbe essere Roma.
Il Presidente di Tecnoborsa ha affermato che “mettendo a confronto le transazioni effettuate nel biennio 2005-2006 con quelle previste per il biennio 2007-2008 il numero delle famiglie che intendono effettuare una qualsiasi transazione scenderà di 3,4 punti percentuali; infatti, quelli che hanno effettuato una transazione sono stati il 12,4% degli intervistati, mentre quelli che pensano di effettuarla sono solo il 9,1%”.
Tuttavia, per quanto riguarda i soli acquisti è emerso che la percentuale di chi pensa di acquistare una casa è più alta di quella di chi ha già effettuato lo stesso tipo di transazione nel biennio precedente, di 1,5 punti percentuali. Infatti, il 4,5% delle famiglie intervistate ha acquistato un’abitazione nei due anni antecedenti l’Indagine e il 6% pensa di farlo nei due successivi.
Tale risultato non deve far pensare che ci sarà una crescita delle compravendite, in quanto, come abbiamo ricordato più volte negli articoli precedenti, in qualsiasi indagine, l’intenzione è una misura della propensione della popolazione di riferimento a tenere un certo comportamento e può essere considerato un indicatore solo parziale dell’effettivo tradursi in atto dei fenomeni in esame. “In effetti, tale affermazione è confermata anche dal fatto che nel corso dell’Indagine 2005 ben l’11,6% degli intervistati aveva dichiarato che pensava di acquistare una casa nel biennio 2005-2006 – ha proseguito Valter Giammaria – ma dall’indagine 2007 è risultato che, in realtà, nel periodo preso in esame, hanno realmente effettuato questo tipo di transazione solo il 4,5% degli intervistati. Quindi, nell’immaginario delle famiglie italiane c’è il desiderio di acquistare un’abitazione ma poi nei fatti non sempre ci riescono”. Inoltre, il gap fra le transazioni previste e quelle effettuate nell’Indagine 2005 era di 4,6 punti, mentre in questa Indagine è risultato essere, come si è già detto precedentemente, di soli 1,5 punti.
Per quanto riguarda le vendite, viceversa, la percentuale delle famiglie che vorrebbero vendere un’abitazione nel biennio 2007-2008 dovrebbe essere inferiore, di 1 punto, alla quota di chi ha venduto nei due anni precedenti. Infatti, le vendite effettuate hanno riguardato il 2,7% delle famiglie intervistate, mentre quelle future dovrebbero coinvolgere solo l’1,8%. Andando a vedere quanto dichiarato dagli intervistati nell’Indagine 2005 è emerso che l’1,6% di essi pensava di vendere un’abitazione nel biennio successivo l’intervista (2005-2006), ma nell’Indagine 2007 è emerso che il 2,7% degli intervistati hanno realmente venduto una casa in quell’intervallo temporale. “Dunque, in questo caso, diversamente da quanto riscontrato per la domanda, la quota di chi ha realmente effettuato una transazione è stata superiore a quella di coloro che pensavano di effettuarla” – ha concluso il Presidente.
Anche per quanto riguarda il mercato delle locazioni le transazioni effettuate sono superiori a quelle previste, di 2 punti nel caso della domanda e di 2,8 in quello dell’offerta. In entrambi i casi le transazioni previste nell’Indagine 2005 sono risultate, in base a quanto rilevato nell’Indagine 2007, inferiori a quelle realmente effettuate.

1 I Comuni italiani con oltre 500.000 persone residenti: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova.
2 L’Indagine 2007 si riferisce al biennio 2005-2006 per le transazioni effettuate e a quello 2007-2008 per quelle previste, mentre l’Indagine 2005 si riferisce al biennio 2003-2004 per le transazioni effettuate e a quello 2005-2006 per quelle previste.