Altroconsumo: “Sul trasferimento mutui, la normativa non viene rispettata”

Nonostante la legge parli chiaro, è praticamente impossibile trasferire un finanziamento senza pagare le spese notarili relative all’ipoteca sulla casa. Lo dimostra la nostra inchiesta, compiuta in quaranta banche tra Roma e Milano.

Nelle due settimane comprese tra il 12 ed il 23 novembre 2007 abbiamo realizzato un test pratico per verificare quanto costa trasferire il mutuo. Abbiamo visitato 20 agenzie di altrettante banche a Roma e 20 a Milano. In ognuna abbiamo sottoposto il nostro caso e chiesto la surrogazione perché la nostra banca non aveva voluto rinegoziare le condizioni.

Delle 40 agenzie visitate nessuna rispetta a pieno la normativa. 21 agenzie hanno dichiarato di non fare la surrogazione; le altre applicano tutte delle spese.

Ricordiamo che l’articolo 8 della legge 40/2007 afferma che il mutuatario può surrogare la nuova banca alla vecchia nell’ipoteca iscritta sull’immobile e questo deve avvenire senza spese e senza formalità.

In realtà in tutte le banche la surrogazione non è mai senza spese.

* Innanzitutto occorre pagare la penale di estinzione anticipata alla banca iniziale. Nel caso del finanziamento usato nel nostro test, grazie all’accordo ABI-associazioni dei consumatori, ammontano ad un massimo dello 0,50% (quindi nell’esempio da noi ipotizzato 309,89 euro). In realtà come affermato dall’Antitrust nella sua segnalazione del 23 novembre 2007 la penale non si dovrebbe pagare, è un indebito costo perché il rapporto di mutuo è solo trasferito. Il problema non si pone per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti per i quali l’articolo 7 della legge 40/2007 ha annullato la penale di estinzione anticipata.
* Poi ci sono le spese bancarie (istruttoria, perizia, assicurazione) che dovrebbero essere ugualmente pari a zero. Invece nella maggior parte dei casi si paga una nuova istruttoria, una nuova perizia sull’immobile (ingiustificatamente, visto che l’immobile è sempre lo stesso), in alcuni casi anche una nuova assicurazione sulla casa (anche se in realtà si potrebbe conservare la vecchia assicurazione cambiando la banca beneficiaria). Due banche a Roma (Banca Sella e Banca Antonveneta) ed una a Milano (Banca Sella) non fanno pagare nulla; ma si arriva a pagare fino a 1713 euro.
* Imposta sostitutiva: l’articolo 8 della legge Bersani (legge 40/2007) afferma che in caso di mutuo surrogato il nuovo finanziamento non paga l’imposta sostitutiva che è pari allo 0,25% dell’importo finanziato (2% nel caso di mutuo per acquisto/ristrutturazione della seconda casa). Molte delle banche da noi visitate hanno dichiarato che occorre pagare l’imposta, dimostrando che difatti non stanno facendo una surrogazione ma una sostituzione (si tratta di Banca di Roma, Banco di Sicilia e Banca Popolare di Bergamo a Roma e del Credito Artigiano a Milano).
* Costi notarili. E qui arriva il bello. A nostro avviso quando nell’articolo 8 si afferma che la surrogazione deve avvenire senza formalità e senza costi l’intento del legislatore è quello di far trasferire l’ipoteca anche senza l’intervento del notaio. Anche perché si tratta di trasferire un’ipoteca già iscritta nei registri immobiliari sulla base di un atto di mutuo redatto nella forma di atto pubblico. L’articolo in questione afferma che per attuare la surrogazione basta una copia autentica del documento di surrogazione che può essere redatto anche per scrittura privata. Come affermato dall’Antitrust se le banche hanno bisogno del notaio per assicurarsi della surrogazione dell’ipoteca, allora i costi notarili devo essere a loro carico. Nel nostro test il costo del notaio oscilla dai 500 ai 1500 euro. Una sola banca a Roma non richiede la presenza del notaio e a Milano una sola banca non fa pagare spese per il notaio.

Per maggiori informazioni: ALTROCONSUMO