Durante i primi sei mesi del 2007 è stato investito nel mattone italiano un controvalore di circa € 2,65 miliardi (escluso il settore residenziale e l’acquisto di terreni). Rispetto allo stesso periodo del 2006 il volume è sceso del 10%, a causa di un calo degli investimenti nel segmento retail, mentre gli altri settori (uffici, logistica, hotel) hanno mantenuto il livello registrato un anno fa. Il capitale investito da soggetti esteri è rimasto pressoché in linea con la prima metà del 2006, raggiungendo circa € 1 miliardo, mentre le acquisizioni da parte d’investitori locali sono diminuite del 13%. Questo è quanto rivela l’ultimo studio di Jones Lang LaSalle dal titolo Italian Capital Markets Bulletin, 1° semestre 2007.
“Ultimamente il settore immobiliare è oggetto di tensioni e speculazioni rafforzate dalla crisi dei sub-prime, ma già da prima non mancavano le voci che suggerivano un mercato in fase di consolidamento” commenta Patrick Parkinson, amministratore delegato di Jones Lang LaSalle Italia e responsabile del settore Capital Markets. “Il mercato immobiliare ha registrato una significativa discesa dei rendimenti su livello globale, fino al livello minimo mai registrato. L’aumento dei tassi d’interesse era solo una questione di tempo. Gli investimenti nel real estate cominciano a rendere meno rispetto ai livelli elevati ai quali gli investitori erano abituati. Nonostante ciò, il rallentamento del mercato italiano durante il primo semestre 2007 è dovuto soprattutto alla mancanza di prodotto ed ai crescenti investimenti da parte di soggetti italiani all’estero”
Patrick Parkinson: “In Italia si registrano finalmente sviluppi che si attestano su standard internazionali, introducendo sul mercato una tipologia di prodotto di cui si sentiva fortemente la mancanza e che rappresenta proprio il target più appetibile per gli investitori istituzionali internazionali. Inoltre, la percezione che nel medio termine si registrerà un consolidamento con un conseguente leggero aumento dei rendimenti ha spinto alcuni investitori a mettere in vendita parte del portafoglio per capitalizzare i profitti”.
Difatti, il prodotto disponibile sul mercato italiano è aumentato negli ultimi mesi. Considerando l’attuale volume delle trattative in corso, si prevede che l’attività d’investimento aumenterà durante la seconda metà dell’anno. “Resta però da vedere se tutte queste trattative si concluderanno effettivamente entro l’anno. In caso positivo il volume degli investimenti a fine 2007 potrebbe raggiungere i livelli record dell’anno scorso. Riteniamo, però, che alcuni deal si concluderanno nel 2008, e che i livelli registrati nel 2007 scenderanno leggermente (meno 10-15%)” commenta Patrick Parkinson.
L’analisi di Jones Lang LaSalle rivela che il mercato italiano favorito per gli investimenti immobiliari si conferma quello milanese, con un volume di circa € 1,2 miliardi, trainato dagli investimenti nel settore direzionale. Il mercato romano invece soffre per la limitata disponibilità d’immobili interessanti, e gli investimenti, di conseguenza, si attestano su un livello molto basso (meno di € 300 milioni).
Gli investitori italiani si confermano gli acquirenti più attivi, rappresentando circa il 60% (€ 1,6 miliardi) del volume complessivo. La limitata attività da parte delle società immobiliari italiane (quotate e non) durante i primi sei mesi dell’anno ha tuttavia contribuito ad un calo del volume del 13%, se confrontato con il primo semestre 2006. Il volume di capitale investito proveniente dall’estero è invece rimasto pressoché in linea con l’anno precedente. Patrick Parkinson: “Il calo di volume investito in Italia da parte di società immobiliari italiane durante i primi sei mesi del 2007 è legato al loro crescente impegno nei mercati esteri. Nel 2007 per la prima volta gli operatori italiani hanno cominciato ad investire volumi significativi in mercati al di fuori dell’Italia, dimostrando di aver maturato una maggiore consapevolezza del mercato immobiliare globale. Questo è da considerarsi un segnale positivo perché contribuisce a rendere il mercato italiano più competitivo”.
Durante i primi sei mesi del 2007 si è registrata una leggera discesa dei rendimenti, che potrebbe prolungarsi nei prossimi mesi per i mercati retail e logistica. Più in generale, si prevede, invece, un consolidamento ed un conseguente piccolo aumento dei rendimenti nel medio termine. Specialmente gli investimenti in immobili di qualità in location secondarie saranno i più esposti all’innalzamento dei rendimenti e gli investitori che fanno un uso significativo della leva finanziaria saranno i primi ad avvertire l’effetto dell’aumento. Il settore immobiliare sarà influenzato dall’andamento positivo dell’economia che determinerà un aumento dei canoni di locazione, soprattutto nei settori uffici e retail. In futuro il mercato richiederà perciò una maggiore attenzione alla gestione dei cespiti, perché il profitto deriverà più dal cash flow che dall’aumento dei prezzi.
Mercati direzionali regionali poco appetibili per gli investitori internazionali.
Lo studio di Jones Lang LaSalle fa anche riferimento al mercato direzionale delle città regionali. Nonostante il crescente interesse da parte degli investitori che sono alla ricerca di mercati alternativi a causa della mancanza di prodotto nei mercati principali, il volume scambiato nei mercati regionali rimane limitato. Sotto esame da parte degli investitori sono soprattutto i mercati con un’elevata popolazione ed un buon potenziale di crescita dell’economia locale, come Torino, Bologna, Firenze e Napoli. Tuttavia, nonostante questi mercati siano caratterizzati da un livello di liquidità e trasparenza minore, i rendimenti si aggirano su un livello simile a quello dei mercati principali. Di conseguenza, il premio che solitamente viene conseguito grazie al rischio più elevato (espresso in un maggior rendimento rispetto a quello registrato nei mercati primari) è considerato poco appetibile da parte degli investitori internazionali. Di qui, la scelta di non investire nei mercati direzionali regionali, nonostante potrebbero rappresentare l’opportunità per gli investitori italiani di diversificare il portafoglio.
Il settore residenziale entra nel focus degli investitori
Patrick Parkinson: “Riteniamo che il settore residenziale, finora trascurato soprattutto da parte degli investitori internazionali, potrà registrare un significativo aumento d’interesse. L’attenzione degli investitori si concentrerà soprattutto sugli sviluppi d’alta qualità nel centro città, mentre saranno oggetto d’interesse inferiore gli sviluppi di grandi dimensioni. Si presenteranno delle opportunità grazie alla riconversione di cespiti attualmente utilizzati come uffici: il previsto trasferimento degli attuali inquilini in edifici direzionali più moderni e flessibili offrirà nuove occasioni per gli investitori.”
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