Ai fini dell`accertamento sulle compravendite immobiliari, il “valore normale“ dei fabbricati ceduti deve essere determinato assumendo, quale base di riferimento, le quotazioni dell`Osservatorio del Mercato Immobiliare dell`Agenzia del Territorio (OMI) rilevate nel periodo di stipula del rogito o, anche precedentemente, quando e` stato pattuito il prezzo di cessione dei fabbricati mediante atto avente data certa (es. preliminare registrato).
Cosi` stabilisce, in sostanza, il Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007, in corso di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, con il quale vengono stabiliti i criteri per la determinazione del “valore normale“ degli immobili ceduti, ai fini dell`accertamento nell`ambito dell`IVA, dell`imposta di registro e delle imposte sul reddito, in attuazione a quanto stabilito dall`art.1, comma 307, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007, cfr. Circolare ANCE n.1 dell`8 gennaio 2007).
Come noto, l`art.35, commi 2-4 e 23 bis, del D.L. 223/2006 (cosiddetto decreto “Visco-Bersani“, convertito con modificazioni nella legge 248/2006) ha previsto la possibilita` di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito, nell`ipotesi in cui venga accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal “valore normale“ degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie (art.14 del D.P.R. 633/1972 e art.9, comma 3, del D.P.R. 917/1986). Inoltre, e` stato ulteriormente previsto che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il “valore normale“ non possa essere inferiore all`ammontare del mutuo o del finanziamento erogato (cfr. News ANCE n.2693 del 5 giugno 2007).
In materia e` successivamente intervenuta la legge Finanziaria 2007 (art.1, comma 307, legge 296/2006) che, recependo quanto sostenuto dall`ANCE sulla necessita` di fissare criteri oggettivi di determinazione del “valore normale“, ha rinviato ad uno specifico Provvedimento del Direttore dell`Agenzia delle Entrate l`individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del “valore normale“ dei fabbricati, ai fini dell`accertamento nell`ambito dell`IVA, dell`imposta di registro e delle imposte dirette.
In attuazione a quest`ultima disposizione e` stato quindi emanato il citato Provvedimento ministeriale 27 luglio 2007, che individua nelle quotazioni dell`Osservatorio del Mercato Immobiliare dell`Agenzia del Territorio (OMI), aggiornato con cadenza semestrale e consultabile sul sito internet www.agenziaterritorio.it, il principale riferimento per la determinazione del “valore normale“ degli immobili.
In particolare, tale banca dati fornisce, in via generale, le quotazioni minime e massime (espresse in euro al metro quadro) attribuibili ad un singolo fabbricato, in funzione della relativa zona omogenea di censimento (ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita) e, tra l`altro, in base allo stato conservativo dell`immobile stesso (“ottimo“, “normale“ e “scadente“).
Al fine di determinare il “valore normale“ dell`immobile occorre, in sostanza, considerare il valore stimato dall`OMI con riferimento allo stato conservativo “normale“[1] ed applicare allo stesso alcuni coefficienti di merito, relativi alle specifiche caratteristiche del fabbricato, quali taglio, livello del piano e categoria catastale, secondo le modalita` indicate nell`allegato al Provvedimento medesimo.
Per i fabbricati costruiti o ristrutturati da non piu` di quattro anni, il riferimento da assumere e` la quotazione dell`OMI relativa allo stato conservativo “ottimo“, ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato in base allo stato “normale“ un moltiplicatore pari a 1,3.
La quotazione da assumere, ai fini del calcolo del “valore normale“, e` comunque quella stimata dall`OMI nel periodo in cui avviene la stipula dell`atto di compravendita del fabbricato o anche in un periodo antecedente al rogito, quando e` stato pattuito il prezzo di cessione con atto avente data certa (es. preliminare registrato).
Quest`ultima previsione recepisce quanto sostenuto dall`ANCE circa il fatto che il raffronto con il “valore normale“ stimato in base alle quotazioni dell`OMI debba avvenire, non tanto con riferimento al prezzo indicato nell`atto di compravendita (che spesso avviene dopo un lasso temporale molto distante da quello di prenotazione del fabbricato), ma con il valore OMI del periodo in cui si e` comunque pervenuti ad un accordo negoziale sul corrispettivo di cessione, avente data certa.
Inoltre, al fine di integrare il calcolo del “valore normale“, vanno tenuti in considerazione ulteriori elementi significativi, quali, ad esempio, il valore del mutuo per gli atti soggetti ad IVA, i prezzi effettivamente praticati dai cedenti nel luogo e nel tempo considerati, i prezzi che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona e periodo temporale, i dati relativi alle ristrutturazioni desunte dai permessi di costruire e dalle D.I.A. trasmesse dai Comuni.
Il “valore normale“ determinato con le modalita` stabilite dal Provvedimento verra`, comunque, sottoposto periodicamente a variazioni.
In ogni caso, in merito alle nuove modalita` di accertamento delle compravendite immobiliari, l`ANCE sta continuando a portare avanti le piu` opportune iniziative, al fine di ottenere un ufficiale pronunciamento che confermi in via definitiva quanto concordato durante gli incontri con il Governo e con i Vertici dell`Amministrazione Finanziaria, circa il fatto che lo scostamento del prezzo di vendita rispetto al “valore normale“ rappresenta un semplice elemento indiziario, non sufficiente di per se` a procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul reddito (circostanza, tra l`altro, gia` precisata dall`Amministrazione Finanziaria nell`ambito dell`accertamento ai fini dell`imposta di registro, cfr. News ANCE n. 741 del 7 febbraio 2007).
A tal fine, si invitano le Associazioni Territoriali a segnalare agli Uffici dell`ANCE eventuali accertamenti avviati a livello locale che non dovessero risultare in linea con quanto concordato.
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[1] Per gli immobili diversi dalle abitazioni, si deve assumere la media fra il valore minimo e quello massimo stimato dall`OMI (Valore minimo + Valore massimo / 2).
Fonte: Ance.it
