Agenzia delle Entrate
IL DIRETTORE DELL’AGENZIA
In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento,
Dispone:
1. Determinazione del valore normale dei fabbricati
1.1 Ai fini della uniforme e corretta applicazione delle norme di cui all’articolo 54, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, all’articolo 39, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e all’articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, i criteri utili per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati ai sensi dell’articolo 14 del citato decreto n. 633 del 1972, dell’articolo 9, comma 3,
del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e dell’articolo 51, comma 3, del citato decreto n. 131 del 1986, sono stabiliti sulla base dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio.
1.2 Ai fini del punto precedente, il valore normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ai sensi dell’Allegato C al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato
conservativo “normale”. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalità indicate in allegato.
1.3 Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare riferite al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”.
1.4 Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” censito
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai punti 1.2 e 1.3 un moltiplicatore pari a 1,3.
1.5 Al fine di integrare il valore normale dell’immobile occorre tenere conto anche dei seguenti ulteriori criteri in possesso dell’ufficio:
o valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
o prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
o prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
o prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
o prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i media;
o prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
o ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.
1.6 Il valore normale determinato con le modalità rappresentate nei punti precedenti è periodicamente sottoposto a variazioni.
Motivazioni
Le disposizioni del presente provvedimento rispondono all’esigenza di determinare periodicamente in modo unitario il valore normale degli immobili oggetto
di compravendita nei settori dell’imposta sul valore aggiunto, delle imposte sui redditi e dell’imposta di registro.
Il decreto legge n. 223 del 2006 ha dato la possibilità agli uffici delle entrate di determinare, nell’ambito delle cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell’immobile.
Per la determinazione del valore normale sono stati individuati criteri che rispondono ad esigenze di uniformità e correttezza, associando ad un valore fisso altri valori dinamici che possano evitare automatismi e raggiungere l’obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà dei prezzi praticati nel mercato immobiliare. Il primo degli elementi del calcolo è tratto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio che, con cadenza semestrale, pubblica le quotazioni del mercato immobiliare stabilite con criteri scientifici.
La seconda griglia di elementi – compresa la tabella di adeguamento delle categorie catastali – è data da una serie di elementi particolari desunti da analisi dei principali osservatori immobiliari che consente di “personalizzare” il valore dell’immobile nell’ambito del valore di mercato della zona di appartenenza. La terza griglia di elementi è rappresentata dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio che possono adeguare maggiormente alla realtà l’aspetto personalizzato della valorizzazione dell’immobile.
Il moltiplicatore da applicare – per gli immobili nuovi o ristrutturati da non più di quattro anni – al valore definito con le modalità previste nell’allegato al provvedimento, in caso di mancanza dello stato conservativo “ottimo”, è stato determinato sulla base di analisi effettuate sui dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio e di altri rilevanti osservatori, dello scostamento riscontrato fra atti di compravendita di abitazioni nuove rispetto alle quotazioni O.M.I. e dai risultati di accertamenti eseguiti dall’Agenzia delle Entrate.
Riferimenti normativi
a) Attribuzioni del Direttore dell’Agenzia delle Entrate:
Decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62; art. 66; art. 67, comma 1; art. 68 comma 1; art.71, comma 3, lettera a); art. 73, comma 4).
Statuto dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1).
Regolamento di amministrazione dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2, comma 1).
Decreto del Ministro delle finanze 28 dicembre 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001.
b) Disciplina normativa di riferimento:
Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007). Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248.
Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. Decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
Testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
Il presente provvedimento sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 27 luglio 2007
Massimo Romano
